Neue Grundsteuerbescheide

„Die Stadt Lohr a.Main wird sich trotz derzeit unveränderten Hebesätzen nicht unter dem Vorwand der Grundsteuerreform bereichern.“

Nach der Grundsteuerreform hat die Stadt Lohr a.Main die Hebesätze unverändert bei 500 % belassen. Die neue Grundsteuerbemessung gilt seit dem 01. Januar 2025, die bisher rund 8.000 Bescheide wurden Ende vergangener Woche verschickt. 

Die Grundsteuerreform wird in Lohr a.Main trotz unveränderten Hebesätze bei den Grundsteuern A und B aufkommensneutral umgesetzt. Die Steuereinnahmen werden also gleich hoch sein wie vor der Reform.

„Auch wenn die Aufkommensneutralität bei der Umsetzung nur eine Empfehlung war: Der Stadt war es wichtig – trotz einer herausfordernden Finanzlage – sie auch wirklich umzusetzen. Zur Realität gehört aber auch, dass die Reform unterschiedliche Auswirkungen haben wird: Für manche wird der Bescheid teils deutlich höher ausfallen, für andere niedriger. Für die Stadt Lohr a.Main steht am Ende eine schwarze Null, wir werden uns nicht unter dem Vorwand der Grundsteuerreform bereichern“, so der Stadtkämmerer Stephan Morgenroth. 

Das bisherige Grundsteueraufkommen für die Grundsteuern A und B lag beispielsweise im Jahr 2023 bei insgesamt 3.284.495,12 Euro. Für das Jahr 2025 sind nun nach dem Versand der bisher vom Finanzamt vorgelegten Grundsteuermessbeträge insgesamt 3.219.765,92 Euro veranschlagt, was aktuell sogar einer Mindereinnahme von 64.729,20 Euro entspricht.

Wie errechnet sich die Grundsteuer ab dem 1. Januar 2025?
Der vom Finanzamt ermittelte Grundsteuermessbetrag, multipliziert mit dem Hebesatz der Stadt Lohr a.Main, ergibt den zu zahlenden Grundsteuerbetrag. Die tatsächliche Höhe geht aus dem individuellen Steuerbescheid hervor. Aufgrund des neuen Grundsteuermodells kann es zu Veränderungen beim Steuerbescheid im Vergleich zum Vorjahr kommen.

Die Ermittlung des zu zahlenden Grundsteuerbetrages gliedert sich, wie bisher, auch im neuen Bewertungsverfahren in folgende Stufen:

1. Stufe: Ermittlung der Besteuerungsgrundlagen und Grundsteuermessbeträge durch die zuständigen Finanzämter
Für Rückfragen und Rechtsmittel sind die Finanzämter zuständig. Die Gemeinden haben auf diese Feststellungen keinen Einfluss.

Der Freistaat Bayern hat sich bei der Berechnung des Grundvermögens wie Wohngebäuden, Eigentumswohnungen und Gewerbeimmobilien für ein Flächenmodell entschieden. Entscheidend hierfür sind die Grundstücks- und Gebäudeflächen. Diese werden mit „Äquivalenzzahlen“, die gesetzlich vorgegeben sind, multipliziert, und betragen für Grundstücksflächen (0,04 € je m²) und Gebäudeflächen (0,50 € je m²). Nach Multiplikation mit der Steuermesszahl, die für Grund und Boden 100%, die Wohnflächen 70% und die Nutzflächen 100% betragen, erhält man den Grundsteuermessbetrag. Die Berechnung und Festsetzung des Grundsteuermessbetrages ist Aufgabe der Finanzämter.

2. Stufe: Festsetzung des Grundsteuerbetrages durch Multiplikation der Grundsteuermessbeträge mit dem von den Städten und Gemeinden festzusetzenden Hebesatz auf kommunaler Ebene

Aufgabe der Städte und Gemeinden ist es, die zu zahlende Grundsteuer festzusetzen, die sich durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem gemeindlichen Hebesatz ergibt.
Der Grundsteuermessbescheid der Finanzämter ist für die Kommunen bindend.

Warum muss ich 2025 trotz Aufkommensneutralität mehr oder weniger Grundsteuer als bisher bezahlen?
Das neue Bayerische Grundsteuermodell ist ein reines Flächenmodell. Die Höhe des Grundsteuermessbetrages richtet sich beim bebauten Grundbesitz nach der Größe der Grundstücks- und der Wohn- beziehungsweise Nutzfläche. Das neue Bewertungssystem stellt auf andere Bewertungsgrundlagen ab, als das als nicht verfassungskonform eingestufte frühere System des Einheitswertes. Deshalb wird es auch bei Aufkommensneutralität zu Belastungsverschiebungen bei den einzelnen Steuerpflichtigen kommen. Dies ist auf Grund des Systemwechsels nicht zu vermeiden. Auch haben die Kommunen keinen Einfluss auf die Art der Berechnung.

Der Begriff Aufkommensneutralität wird oft missverstanden. Er bedeutet, dass die Kommune nach Umsetzung der Grundsteuerreform ihr Grundsteueraufkommen insgesamt stabil halten sollte – also im Jahr 2025 in Summe den gleichen Betrag an Grundsteuer einnimmt, wie in den Jahren vor der Reform. Die Reform als solche ist kein Grund dafür, dass sich das Aufkommen ändert. Jedoch wäre aber grundsätzlich eine Anpassung der Hebesätze für eine Verbesserung der Einnahmesituation einer Kommune durchaus möglich.

Aufkommensneutralität bedeutet nicht, dass die individuelle Grundsteuer eines jeden Steuerpflichtigen gleichbleibt. Die Grundsteuer ist für die Kommunen eine wichtige, insbesondere konstante Einnahmequelle. Sie hilft mit, die vielfältigen Leistungen der Stadt (zum Beispiel den Neubau von Schulen und Kitas sowie sonstiger Infrastruktur) zu finanzieren. Die Hebesätze wurden so berechnet, dass das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nach aktuellem Stand gleichbleibt. 

Warum bekomme ich einen Bescheid, obwohl bereits ein Eigentümerwechsel erfolgt ist?
Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer und wird gemäß § 9 des Grundsteuergesetzes für das gesamte Kalenderjahr auf Basis der Eigentumsverhältnisse zu Beginn des Jahres festgesetzt. Auch wenn Sie das Objekt innerhalb des Jahres verkauft haben oder ein sonstiger Eigentümerwechsel (z.B. durch einen Todesfall) erfolgt ist, bleiben Sie für das laufende Jahr Steuerschuldner. Der neue Eigentümer wird ab dem 01.01. des Folgejahres berücksichtigt.

Aufgrund der Anzahl der beim Finanzamt zu bearbeiteten Grundsteuererklärungen sind teilweise Eigentümerwechsel aus den Jahren 2023 und 2024 noch nicht fortgeschrieben worden.
Rückerstattung: Nach Abschluss des steuerlichen Eigentümerwechsels erhalten Sie die ggf. zu viel entrichtete Grundsteuer zurückerstattet.
Aber auch hier ist die Gemeinde auf die Meldungen der Finanzämter mittels eines Bescheids angewiesen. Erst diese Änderungsbescheide sind Grundlage für die Erstellung eines neuen Grundsteuerbescheids. 

Was muss ich tun, wenn ich bei der Abgabe der Grundsteuererklärung fehlerhafte Angaben gemacht habe, insbesondere die Grundsteuerarten A und B vertauscht habe?
Ein häufiger Fehler bei der Abgabe der Grundsteuererklärung ist beispielsweise das Vertauschen der Grundsteuerarten A und B. Aber auch falsche Angaben bei der Wohn- und/oder Nutzfläche sind teils Ursache falscher Grundsteuermessbeträge. Grundsätzlich müsste hier nach Erhalt des Grundsteuermessbetragsbescheides innerhalb der Frist von einem Monat Einspruch gegen den Bescheid über den Grundsteuermessbetrag eingelegt werden. Ist die Frist für den Rechtsbehelf bereits abgelaufen, können die Berechnungsgrundlagen bzw. Bescheide in manchen Fällen trotzdem rückwirkend, in den meisten Fällen aber zumindest für die Zukunft berichtigt werden. 
Auch in diesen Fällen kann dies nur über das zuständige Finanzamt erfolgen. Die Stadt kann hier keine Änderungen vornehmen, da eben Grundlage der Grundsteuerbescheide immer der Bescheid über den Grundsteuermessbetrag des Finanzamtes ist.  

Was muss ich tun, wenn der Grundsteuermessbetrag zu hoch oder zu niedrig ist?
In diesem Fall empfehlen wir Ihnen, Ihren Messbescheid noch einmal genau zu prüfen.
Stimmen die Quadratmeterangaben bei Wohnfläche und Grundstücksgröße, wurden alle Berechnungsparameter richtig angewandt? Stimmt die Grundsteuerart?

Bei Änderungen wenden Sie sich bitte direkt an das Finanzamt.
Die Stadt Lohr a.Main hat keinen Zugriff auf Ihre zur Bewertung notwendigen Daten und kann daher weder Auskünfte geben noch darf sie beratend tätig werden.
Fehler im Messbescheid können nicht durch Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid bei der Stadt Lohr a.Main korrigiert werden. Für die Bewertung ist das Finanzamt zuständig.
Bitte beachten Sie, dass die offenen Beträge in diesem Fall trotzdem zur Zahlung fällig sind. Etwaige zu viel bezahlte Forderungen werden nach Berichtigung durch das Finanzamt nach Erlass eines neuen Grundsteuerbescheides durch die Stadt Lohr a.Main wieder ausbezahlt.

Es gibt zwei Möglichkeiten, beim Finanzamt eine Änderung zu beantragen:
1. Sie stellen einen Antrag auf Fortschreibung zur Beseitigung eines Fehlers mit entsprechender Begründung des Antrags.
2. Sie geben nochmals eine Grundsteuererklärung per ELSTER oder in Papierform ab, mit den vollständigen, richtigen Daten.

Was muss ich veranlassen, wenn die Angaben zum Objekt im Grundsteuerbescheid nicht korrekt sind?
Die Stadt Lohr a.Main verarbeitet die Angaben zum Objekt (beispielsweise Flurnummer, Lage des Objekts, der Eigentumswohnung) nach den Angaben im Grundsteuermessbescheid des Finanzamtes.
Das Finanzamt wiederum verarbeitet die Daten vom Eigentümer, die in der Grundsteuererklärung angegeben worden sind. Für Änderungen oder Berichtigungen wenden Sie sich bitte auch in diesem Fall an das Finanzamt.